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【转载】买房的人,真的要学会谦卑吗?  

2017-05-07 22:29:40|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  在投资决策上,从众未必是一件好事,独立思考才是。
  “巨婴”们的“禁果效应”
  2017年的前3个月,所有的人都在谈论着房子,感受着房价飞涨。
  全球最伟大的投资人巴菲特和最成功的基金经理彼得·林奇却说:永远无法预测股市,永远不要预测股市。对于房地产,我们是否也可以套用同样的话?
  如果一定要寻找投资理财规律,彼得·林奇的“鸡尾酒会”理论妙趣横生,这理论是多年来林奇在家里举办鸡尾酒会,听离他最近的10个人谈论股票时总结出来的。“在市场经过一段时间下跌之后,没有人期盼它能再次上涨时,人们都不谈论股市了。如果这时有人过来问我将怎样谋生,我会回答‘试试买点基金’。他们听完后会很有礼貌地点点头就走了。即使不走,他们也会很快把话题转到即将进行的大选,或者天气情况之类,很快他们就会同旁边的一位牙医谈起有关治疗牙斑问题。”当一位基金经理都不愿意谈论股市的时候,在林奇看来,股市极有可能出现转机了。

  对于楼市,林奇的办法是否可以借鉴?毕竟,在2017年过去的3个月里,房子永远是年轻人乃至“四平八稳”中年人永恒的话题。没上车的心怀焦虑,四处奔波着筹措资金,选房看房,恶补着从未染指的法律条文。上了车的悔不当初,一边盘算着自己的固定资产又多出了几百万,一边后悔着当初怎么没多买几套,一边还打量着自己的同事朋友、街坊邻居,仿佛买房卖房已经升格为集体行动,每个人都应该以自己独特的方式参与。
  坚定的看多者任志强的每次露面,或者一些有关他议论楼市的捕风捉影的消息都在网络上引起轰动。心理学者武志红的《巨婴国》则悄然下架,这本书写国人集体停留在婴儿期,并通过集体生活寻求安全感。独生子女一代毕业后恰逢房价大涨,起初的涨还是父母能承担的,如今的涨,则是两个家庭的合力都力不从心。围绕着一套“北上广深”的房子,“巨婴”及其家庭陷入了极度焦虑,并且由此衍生了一系列道德伦理问题。房价高涨又恰逢适龄男女比例失衡,“建设银行”与“招商银行”家庭的尖锐对立更在抢房大战穿插出彩礼、嫁妆,婚前协议、婚后财产等多重问题。
  所谓看热闹不嫌事大,可“巨婴”们的行为逻辑还是让人深思。在“3·17新政”之后,北京有上万“在途单”,即已经开始交易但还未网签的交易,这些交易要么面临毁约,要么多交上百万乃至数百万首付,虽然资金筹措艰难,但绝大多数买家都希望完成交易。一线城市土地供应日渐稀少,而流通在社会上的货币却不断超发,资金之“水”将“北上广深”的房子塑造成稀缺的无价之宝。如果说无人敢于看空,毕竟房价涨了30年了,可押上自己一辈子的收入再掏光父母养老保命的本钱去做房奴,还是令人多有不解。

  购房的人总是买涨不买落,这种投资心理和炒股有些相似,从2015年的全民炒股,到2017年的全民炒房,国人的投资理财行为一直被从众心理左右着,而当群众越来越倾向于一致行动,商品的价格走势也被不断强化着,使参与其中的群众的价格预期也被强化,进而演变为一场集体狂欢。
  买涨不买跌,“求田问舍”这个根植于农耕社会的国民性总是在集体无意识中放大,变成了一种类似信仰的意识。在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”,也称“禁果效应”,越是限购、禁止的物件,人们越要得到手。这里面或许隐藏了一个真理,即被限购的房子的确是稀缺品,未来也将一直稀缺下去。
  可这里还是需要再重复一遍巴菲特和彼得·林奇的话:永远无法预测市场,永远不要预测市场。
  同辈压力下的决策
  中国股市牛短熊长,尤其有数的几次大牛市往往在一两年内爆发,很短的时间内令投资者恐惧、欣喜、惊诧、懊悔,种种情绪在短时间内浓缩。类似股市,房地产市场何尝不是如此。
  清华毕业生抱怨买不起学区房的帖子引来雪片般的回应。可若放眼全球最聚人气的大都会,伦敦、纽约核心地区的房子也不是藤校学生一毕业就支付得起的。能够在曼哈顿拥有房产,一个家庭或经历了几代人的积累。美国人均收入是我们的8倍,可美国人的住房拥有率仅有60%,如今房地产繁荣,可就业人口薪资赶不上房价的上涨,美国的住房拥有率创下了50年来的新低。与之相应的是,中国的房地产自有率高达90%,一线城市的房屋自有率也是三套房子至少两套自有。
  短短一二十年时间,中国房地产市场一下子走完了其他国家几百年的发展进程,而自满清灭亡的百多年间,中国人的财富更经历了几个轮次的重新洗牌,每一次都惊心动魄。今天的这一次更是以史上罕有的速度和深度进行了一次财富大挪移。当人们尚且惊魂未定时,财富的固化,社会的分层已经完成了,而房价的迅速登顶正是财富隔离墙兴建起来的标志。

  这个过程中财富分配有很多偶然因素在起作用,年轻人,早出生几年、早结婚几年、早生孩子几年,或者一个择业选择,一个城市选择,以及其他任何生活与工作相关的决定,一些财务安排,都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响,进而改变一生的路径。那些未及时“上车”的人,同样是被一些偶然的因素所左右,以至于一步错步步错。同一起跑线上的人,于短短的几年间财富距离迅速拉开了。心理学上,同辈压力,同辈或同事、同学等熟人间互相比较中产生的心理压力,这时候很容易压向落后的一方,使他们倾尽全力,不计后果地跳上这辆奔驰中的财富快车。
  与炒股不同的是,买股票的付出和承担的风险都在一个小家庭范围内消化,可在“田宅”信仰下,所有掏干父母家底乃至亲戚养家糊口的生活费的做法都变得理直气壮了,不配合的亲属却被打入另类。在三、四线小城,毕业生们刚工作即开始了选房;在一线城市,房价遥不可及,双方父母卖了县城闲置房屋离凑齐首付还有距离,于是亲戚也被硬性摊派了首付的额度,家庭矛盾集中爆发。
  “巨婴”们或许有道理,毕竟大城市的土地供应在收紧。但在投资决策上,从众未必是一件好事,独立思考才是。

  巴菲特还是个小男孩的时候做起了向小伙伴兜售可乐的生意。那时候每瓶百事可乐的容量是12盎司,而可口可乐却只有6盎司,但两种可乐的售价是相同的。大多数孩子都心满意足地喝着汽水,唯有小巴菲特暗自数着瓶盖,看看哪种牌子的汽水卖得快,从而选择最好销的品种。
  巴菲特的搭档查理·芒格曾说,如果一个人自动依照他所观察到的周围人们的思考和行动方式去思考和行动,那么他就能够把一些原本很复杂的行为进行简化。而且这种从众的做法往往是有效的。例如,如果你在陌生的城市想去看一场盛大的比赛,那么跟着街上的人流走是最简单的办法。进化给人类留下了这种走捷径的社会倾向。
  可寻求方便常常代价昂贵。有投资大佬曾感叹,凡是开单以后问问周围的人,大家都赞同的,基本是亏钱的;要是都反对,那肯定是赚钱的。过去几年,在P2P等平台上死掉的大小资金客户动辄数以万计,很多人是拉着亲戚和朋友前赴后继投入进去最后却连本金都拿不回来。在股市上,缺乏独立研究能力的散户往往成为从众心理的牺牲品,“一赢二平三亏损”的输赢规律长期主导着散户的“钱袋子”。

  如今,QQ群、微信群、微博群、朋友圈、论坛、APP社区滥觞,曾经聚集万众的广场被搬到了手掌上,方便快捷的通信拉近了每个人的距离,群众的意见被放大。所有投资者聚集的地方,每个人都会搜寻与自己投资意见一致的信息,并且会把各种杂乱无章的信息看成是有价值的,这就更加是放大的从众的心理效应。
  投资大师约翰·坦普顿说:“关于投资的一个事实是:没有一种投资项目总是好的。”市场瞬息万变,经济周期改变了行业的价值,投资品种也需经常审视。如果某个特定的产业或者某种证券在投资者中变得很受欢迎,那么这种流行往往被证明是短暂的。而且一旦亏损,可能很多年都没有收益。所以,不要期待那些流行趋势把你引导向最好的投资机会。
  对投资者来讲,唯一能做的,就是耐心。这是一种“不厌倦等待的等待”的艺术。《股票作手回忆录》的作者杰西·利弗莫尔说,赚大钱的诀窍不在于买进卖出,而在于等待。当价格过高时,买入而期待有更傻的傻瓜来接棒,实际上,自己可能就是那个最后的接棒者。不过,唯一可以确定的是,人类还会一次一次犯同样的错误。
  买房子何尝不是如此。即使房价紧锣密鼓地涨了几十年,可每次交易爆发的时刻往往是阶段高点。
  偏执者戒
  “北上深”房价暴涨,乐了当地居民。可在途中下了车的人又是怎样的心情呢?
  有一位徐州来北京上学的小伙子,2010年毕业后倾尽全家之力在北京天通苑买了套88平方米的房子,到了2015年北京雾霾日甚,他动了逃离的念头,买的时候是1.6万元/平方米,可此时天通苑的房子几乎没什么涨幅,年底以158万元,单价1.8万元/平方米卖掉了。这也是他后悔的起点,此后北京每一条房价的消息都刺激着他的神经,他的心理从“有点不舒服”,到“特别难受”,再到“感觉自己生无可恋,痛苦地流了眼泪”。

  人生没有如果,如果北京房价继续上涨,真不知道这位逃离“北上广”的小伙子能否走出这个心理阴影。其实,推己及人,有买家就有卖家,在一轮大牛市里中途下车的人何止是少数。只不过房地产不同于股市,交易佣金、手续费和契税费用昂贵,谈判成本、交易成本高昂,下了车就很难再上来。对普通人,往往一次决定就决定了你后半生的财务状况,这个当时看起来草率的决定,对失败者显得尤其重要,因为此后的很长一段时间他都不得不面对财务状况与昔日邻居不断拉大的尴尬。
  可毕竟下车的人不是少数。在这个炒房者动辄把200万变成2个亿的时代,也有人竹篮打水一场空。有一位频繁于各地工作的人,在北京工作就在北京置业,换到重庆后就把北京的房子卖了,在重庆购置了更大的房子,可惜重庆的房子不涨价,工作再调动到深圳的时候他已经买不起了,只好买了中山的。如今当他再次回到北京工作的时候,他最初买房的地方望京的房价从9000元一平方米涨到了七八万元,再也买不起了。
  有人调侃这个时代最失败的几种投资,最倒霉的是卖房购买P2P理财,最失败的是卖房炒股,赢了情怀输了财富的是卖房创业。真可谓最重要的话要说三遍,错过了“北上广深”的房子真可谓“一失足而千古恨”了。
  财经评论人牛刀曾经日发一文,唱空楼市,扛起楼市空头的大旗,牛刀观点的核心是房价暴涨以及由此导致的土地财政最终会使中国的经济走向困境,甚至会导致中国经济崩溃,所以房价不能涨,房价就应该跌。牛先生几乎年年预测房价将在第二年暴跌,一坚持就是10年。而牛刀的对立面任志强,则是用政府土地供应的数据说话,以房地产开发者的角度,从商品房的供需上预测楼价涨跌。因为年年预测落空,牛刀的追随者可谓年年踏空,本来唾手可及的房子离自己越来越远,直至升空为空中楼阁。

  既然“信牛刀,住牛棚”,房价年年涨,为什么还有人信牛刀甘心当“牛粉”?牛刀作为财经评论员的崛起与任志强的论战,那是中国房价大涨的前夜,牛刀认为当时的中国房价蕴含着极大的泡沫,语不惊人死不休,正是经济学前沿词汇和华丽的辞藻给牛刀带来了高涨的人气。从2006到2009年,A股市场经历了一场世纪暴涨暴跌,全球资本主义更因为次贷危机由盛而衰,泡沫破裂的痛苦在金融市场以巨大的杀伤力传导,给牛刀的崩溃论提供了绝佳的土壤。
  可危机过后,至少房地产市场很快恢复了生机,甚至过犹不及,牛刀的“粉丝”们难道不反思不独立判断?实际上“牛粉”们也随着时间的推移而分化,经过了一场牛熊轮替,牛刀的声音也传播力有限了,经历了这么多年还信牛刀的,不如说是一群偏执型人格的人,他们买不起房或者不愿为一套房子付出一生的努力,于是选择了一种聊以自慰的信仰。
  有人一针见血地分析:牛刀这个人其实就是食腐动物,他的“粉丝”基本上在社会最底层,他们不是信牛刀,而是希望牛刀说得对,他们好逆袭。这是问题的本质。牛刀也很清楚这一点,于是站起来振臂一呼博取眼球,再赚这些可怜人的钱。这些“粉丝”们,本来可以凭自己的努力蜕变升华,改变命运,现在却错过了机会,不得不在悔恨中度过。
  学会谦卑
  博鳌亚洲论坛上,国内主流经济学家关于楼市泡沫做了一场大对赌,支持房价泡沫和不存在泡沫几乎是10∶1,这个氛围下,北大教授姚洋提出“老百姓是需要教育的”的观点,并表示,“只有让它跌几次,腰斩一次,他才知道痛”。
  无独有偶,经济学家马光远更直截了当,面对历史上那些一再发生的泡沫灾难,中国人的确还需要一次真正的价格调整来学会谦卑。
  改革开放30年经济高速增长,很多人欣逢盛世,入对了行当很容易积聚了财富,“北上广深”的居民更是糊里糊涂地坐上了房地产的快车,财富升值。如果说股市上的几次泡沫破裂给了投资者足够的教训,甚至使更多家庭“一朝被蛇咬十年怕井绳”,可围绕超大城市的炒房客却从没有失手的时候,从内环到外环、从二环到六环到七环地一路炒下去,财富升值的脚步从未被打断过。当然,这些投资者无须敬畏,因为根本就没有经历过风险。对于很多人,自从走上炒房之路,其整个职业周期都顺风顺水,何必敬畏。

  日本和香港地区两地房地产泡沫破裂的惨状明明摆在眼前,可因为离得太远,难以感同身受,投机者们仍选择性回避他人的教训。当年日本地产泡沫破裂,经济衰退的连锁反应是失业率增加,停贷断贷者与日俱增,大小银行纷纷倒闭。很多买房子的人破产,房子又被收回被拍卖,有产者一下子堕入露宿街头的境地,家破人亡。在1991~1996年房价下跌幅度最大的几年里,一些心理素质不好的负资产日本人也选择自杀,大多数“负资产”日本人要么咬牙坚持偿还贷款,要么选择成为流浪汉。而日本楼价至今没有从当年的泡沫破灭中恢复过来。
  1997年香港地区房地产泡沫破裂,6年中房价跌去了七成。超过10万名香港人成为“负资产”人群,按照香港240万套房产算,占总人口的5%,这其中包括大名鼎鼎的姜育恒和王杰等。这期间,香港自杀率显著上升,烧炭自杀数量最多的这一年正好是香港楼市跌至谷底之时。此后,香港楼市逐渐复苏回暖,烧炭自杀人数也开始降低。
  假若“北上广深”的楼价真如经济学家所说的来一次“腰斩”,购房者面临的前景可就不只是做一辈子房奴那么简单,而是房子没了,却要还一辈子债。
  学会谦卑地对待投资理财,敬畏之心不可无。香港波浪大师许沂光曾访问了近20位期货大炒家著成《投机智慧》,这些期货市场中的佼佼者都以投机为生,积累了巨额财富。无一例外,这些大作手都恪守一个纪律,所谓“谨慎能捕千秋蝉,小心驶得万年船”。所有的炒家几乎成长中都有过“一次归零”的经历,无论他们市场看得有多准,成功率有多高,一次押上身家的投机都可能使自己血本无归,再无翻本的机会。故而期货投机,最基本的底线反而是不嗜赌,不置自身于险地,未曾盈利的时候先想好止损。

  贯穿“股神”巴菲特的投资,都可以被两个词所概括:专注,以及敬畏。这两个词之间,又有天然的联系,这也正是巴菲特希望分享给每一个年轻投资者的:专注于细节,然后从中发现规律,并敬畏与尊重它们。在巴菲特最重要的6条投资忠告中,第1条投资原则是不要蚀钱,第2条原则就是不要忘了第1条原则。
  巴菲特告诫他的追随者,时时要谨记的是做有把握的投资,不因追逐回报而忘记风险。虽然被称为“股神”,但巴菲特从未将自己以神自居,因为“神是不会失败的”,但他有过失手。不过重要的是,他敬畏于每一次失败,“规律就是神赋予的暗示,并不是每一次都可以透彻地领会”,这也是资本市场奇妙而令人欲罢不能之处。
  可在“北上广深”的有产者,也就是有房者那里,你看不到半点谦卑和尊重。3月17日,北京发布新的限购政策,购买二套房将“认房又认贷”,且首付比例提升至60%。此处所谓二套房并不一定是在北京的二套房,曾经贷过款,也不管那次的贷款是否还清,也不管那个房子是否还在名下,这次的交易都算作二套,首付金额一次多出了上百万到数百万元。很多家庭并非炒房,而是为落户为子女上学,却被“误伤”。据报道,面对着数百万元的资金缺口,违约金同样巨额,这些在途单退无可退,主妇们以泪洗面。
  面对1万余本该令人唏嘘的家庭,却有个别北京本地人给予“北京不欢迎你啊”“房价就是被你们炒高的”“待不下去回老家”和“就这点钱移民也是最底层”等诸如此类的挖苦和奚落。市侩之嘴脸毕露,对于帮助他们实现资产增值的外来人口,非但一点感谢都没有,摆出的却是自以为是的臭架子。
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